Archive

Monthly Archives: Tháng Tư 2019

Kinh nghiệm xây nhà giúp gia chủ tiết kiệm hàng chục triệu đồng

Đây là kinh nghiệm được  đúc kết trong một cuộc hội thảo chia sẻ về kinh nghiệm làm nhà. Nắm vững các kiến thức này sẽ giúp gia chủ tiết kiệm từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu.

Trước tiên, bạn đọc cần đọc và hiểu rõ quy trình xây nhà và các bước tiến hành để xây dựng nhà. Tiếp đó bạn hãy đọc cách tìm nhà thầu xây dựng sao cho giá rẻ nhất và đạt chất lượng cao nhất. Bạn không nên lựa chọn nhà thầu qua bạn bè giới thiệu vì thông thường bạn sẽ không chọn được nhà thầu giá tốt. Sau cùng bạn mới đọc đến bài viết này để nắm được các kinh nghiệm xây dựng nhà nhằm tránh những thiệt hại không đáng có có thể xảy ra.

I. Kinh nghiệm xây dựng nhà: Lựa chọn nhà thầu

Có 2 lựa chọn cho bạn:

  • Xây nhà trọn gói, miễn phí thiết kế. Đặc điểm của xây nhà trọn gói là nhà thầu sẽ tự mua vật liệu và tự xây cho bạn. Bạn có thể giám sát quả trình thi công của nhà thầu. 
    • Ưu điểm là nhà thầu có nhiều mối vật liệu, nhập từ gốc nên giá sẽ rẻ hơn là bạn tự mua. Bạn sẽ nhàn hơn, không phải lo mua bán, điều phối vật liệu.
    • Nhược điểm là bạn phải kiểm tra lại hồ sơ thiết kế và giám sát đội thi công. Tuy nhiên, nếu bạn không am hiểu về kỹ thuật thì bạn nên thuê giám sát độc lập. Hiện nay có rất nhiều công ty giám sát nhà phố, nhà dân chi phí chỉ từ 5 triệu. Giám sát sẽ tư vấn và giám sát công trình cho bạn. Đây là cách làm văn minh và dần dần phổ biến ở Việt Nam. Để đảm bảo hồ sơ thiết kế đảm bảo khả năng chịu lực và không bị đội tiền vật liệu thì bạn nên thuê một đơn vị thẩm tra lại hồ sơ thiết kế.
  • Thuê thiết kế độc lập và thuê đơn vị thi công phần thô + hoàn thiện, sau đó thuê đơn vị thi công nội thất.
    • Nhiều nhà kỹ tính thì thường thuê thiết kế. Thiết kế thì bao gồm 2 phần: thiết kế kiến trúc và thiết kế kết cấu. (Xem thêm: Kinh nghiệm làm việc với kiến trúc sư). So với giải pháp trên thì giải pháp này bạn sẽ phải mất thêm chi phí thiế kế nữa. Bạn vẫn cần phải thuê 1 công ty thẩm tra độc lập hồ sơ thiết kế. Thẩm tra giúp bạn kiểm tra các giải pháp kết cấu và khả năng chịu lực của ngôi nhà. Đặc biệt kiểm tra xem thiết kế có tối ưu hay không. Việc tối ưu thiết kế sẽ giúp bạn tiết kiệm được khá nhiều tiền.
    • Tiếp theo bạn thuê đơn vị thi công xây thô. Có 2 hình thức
      • Thuê xây trọn gói như đã nói ở trên. Tuy nhiên bạn cần thuê giám sát.
      • Thuê nhân công xây phần thô và hoàn thiện. Bạn sẽ phải giám sát thi công và tự mua vật liệu (đá, cát, sỏi, thép, ….). Với hình thức này, bạn cần có kiến thức về xây dựng để quản lý và lên kế hoạch mua vật liệu, thuê máy móc,…
    • Sau cùng bạn sẽ thuê 1 đơn vị thi hoàn thiện. Nếu đội xây thô có thể làm được phần hoàn thiện thì bạn cũng có thể cân nhắc thuê luôn đội đó.
    • Lưu ý: Bạn không nên để bên thiết kế giới thiệu bên thi công xây thô, bạn cũng không nên để bên xây thô giới thiệu nhà thầu thi công phần hoàn thiện. Bên giới thiệu sẽ được hoa hồng và đội giá thi công của nhà bạn lên.

Cách chọn nhà thầu giá rẻ, chất lượng, uy tín:

  • Hầu hết các chủ nhà thường hỏi người quen thân, nhờ giới thiệu các nhà thầu. Tuy nhiên cách này không tối ưu được giá
  • Ngoài ra, chủ nhà còn có thể nhờ vào các mối quan hệ khác, nhờ chuyên gia xây dựng tư vấn để chọn được nhà thầu tốt. Cách này sẽ nhận được giá rẻ và chất lượng tốt. Bạn có thể tham khảo Sàn giao dịch thương mại điện từ về thầu xây dựng << Kích chuột vào đây. Ở Sàn này có đội ngũ chuyên gia tư vấn chọn và lọc nhà thầu rất tốt. Hoàn toàn miễn phí cho chủ đầu tư. Hầu hết chủ đầu tư đều hài lòng khi chọn nhà thầu ở Sàn giao dịch này.
  • Nhà thầu tốt là nhà thầu chuyên sâu trong lĩnh vực xây dựng, có tinh thần trách nhiệm cùng đội thợ có tay nghề cao. Bên cạnh đó, đơn vị nhận xây nhà cần có thiết bị thi công đầy đủ, trực tiếp thi công, giá cả hợp lý, an toàn lao động, thi công đúng tiến độ, đảm bảo yêu cầu kỹ thuật và hạn chế các chi phí phát sinh.

Nhà thầu cần chú ý các tiêu chí sau:

  • Tiêu chí thời gian: Chủ nhà cần thỏa thuận với nhà thầu về tiến độ thi công từng hạng mục công việc cụ thể và quy định rõ ràng trong hợp đồng, nếu đơn vị nhận xây nhà không đảm bảo đúng tiến độ thì sẽ trừ bao nhiêu phần trăm. Căn cứ vào bảng tiến độ ghi trong hợp đồng, chủ nhà sẽ kiểm tra, đôn đốc công việc và quyết toán với nhà thầu về các hạng mục công việc thực hiện. Thông thường, với dạng nhà phố đơn giản, thi công thuận lợi thì thi công trong 3-5 tháng. Với những công trình đòi hỏi sự cầu kỳ hơn hoặc như biệt thự thì có thể kéo dài 1 năm hoặc lâu hơn.
  • Têu chí giá cả: 
    • Không chọn nhà thầu có quá giá thấp: vì họ sẽ rút ruột công trình, bày vẽ phát sinh để kiệm lợi nhuận. Hoặc họ sẽ làm việc cầm chừng, kéo dài tiến độ thi công và có thể bỏ ngang công trình bất cứ lúc nào.
    • Nên xem qua công trình nhà thầu đã thi công, hỏi thăm chủ đầu tư trước đó đã thuê họ.
    • Ngoài ra, một số đơn vị nhận xây nhà bỏ giá thấp để khách hàng thấy lợi và lựa chọn. Tuy nhiên, họ lại chọn vật liệu kém chất lượng để bù vào phần chênh lệch, làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

Khi chọn hình thức xây dựng phần nhân công hay thi công, chủ đầu tư có quan niệm nhà thầu sẽ “ăn bớt” vật tư, hoặc dùng vật tư không “chắc”. Đây là quan điểm cũ, lỗi thời chỉ đúng cho trường hợp những cá nhân, những đơn vị thi không chuyên nghiệp hoặc không trọng chữ tín, xem thường khách hàng và nghề nghiệp của mình. Ngoài ra nếu bạn thuê giám sát độc lập công trình thì việc ăn bớt, ăn gian sẽ không còn.

Kinh nghiệm xây nhà – Thi công phần thô với phương án thuê nhân công, tự mua vật liệu máy móc thì cần lưu ý những vấn đề sau:

  • Chủ đầu tư phải túc trực để bảo quản vật tư, xuất kho…
  • Chủ đầu tư mua vật tư giá cao vì không thường xuyên mua…
  • Nhà thầu đa phần là thợ hoặc cai tự nhận thi công, đội thợ tay nghề không cao.
  • Nhà thầu thường mượn pháp nhân để lấy dấu ký hợp đồng
  • Nhà thầu thường tính phát sinh so với lúc nhận công trình
  • Nhà thầu thường làm nhanh, ẩu để có khối lượng công việc, để tận dụng nguồn thợ làm công trình khác.
  • Các vật tư sử dụng thường lãng phí, hao hụt.. do nhà thầu không phải mất tiền mua.

Tóm lại, đối với gói thầu thi công phần nhân công thì chủ đầu tư thường thay đổi thiết kế hoặc tư xây theo ý của mình rất nhiều. Chính những điều này, cộng thêm tay nghề và kinh nghiệm của những ông thầu nhận phần nhân công, khi hoàn thiện ngôi nhà sẽ không có chất lượng và thẩm mỹ cao.

Đối với phần này, bạn cần xem thêm :


Thi công xong phần thô

Kinh nghiệm xây dựng nhà – Thi công trọn gói và những lưu ý cần biết: Đối với gói xây dựng này, chủ đầu tư chỉ cung cấp các vật tư hoàn thiện như: gạch lát nền, thiết bị vệ sinh, các loại cửa, sơn nước, bóng đèn, rèm cửa, đá ốp cầu thang, tay vịn, trần thạch cao …Còn đơn vị thi công sẽ cung cấp các hạng mục sau:

  • Cung cấp coffa, giàn giáo, máy móc phục vụ việc thi công.
  • Cung cấp công nhân: thợ, phụ để thi công hoàn thiện công trình như sơn nước, hệ thống điện nước, lát gạch….
  • Cung cấp các loại vật tư xây dựng thô: cát, đá, xi măng, cốt thép, bột trét.

Khi tiến hành xây dựng phần thô (thi công phần thô) thường có các điểm thuận lợi như sau:

  • Chủ đầu tư thường chủ động trong việc lựa chọn và mua vật tư hoàn thiện.
  • Nhà thầu sử dụng các loại vật tư xây dựng do chủ đầu tư mua
  • Nhà thầu thi công đảm bảo tiến độ, chất lượng công trình vì không chạy theo khối lượng công việc, tuyển chọn thợ, phụ có tay nghề cao
  • Chủ đầu tư chỉ cần dành thời gian để kiểm tra công trình, hoặc thuê giám sát công trình
  • Hầu hết các công trình chủ đầu tư thường chọn gói thầu thi công phần thô hay xây dựng phần thô, vì chủ đầu tư dành thời gian để giám sát hoặc chọn mua các loại vật tư hoàn thiện. Tuy nhiên, việc chọn gói thầu nào thường do chủ đầu tư quyết định và thương lượng với nhà thầu.

Kinh nghiệm Xây dựng nhà – Thi công phần hoàn thiện hay xây dựng phần hoàn thiện (chìa khóa trao tay) thường được các chủ nhà không chuyên chọn lựa. Khi đó chủ đầu tư sẽ giao trọn gói cho đơn vị thi công bao gồm phần nhân công và vật tư thô, vật tư hoàn thiện (không bao gồm thiết bị nghe nhìn, thiết bị nhà bếp, đồ nội thất). Đơn vị thi công tiến hành các công việc:

  • Cung cấp coffa, giàn giáo, máy móc phục vụ việc thi công.
  • Cung cấp công nhân: thợ, phụ để thi công hoàn thiện công trình.
  • Cung cấp các loại vật tư xây dựng thô và hoàn thiện: cọc ép, cát, đá, xi măng, bột trét, sơn nước, gạch lát nền, các loại cửa, thiết bị vệ sinh, tay vịn và đá ốp cầu thang, đèn trang trí, trần thạch cao…

Ưu điểm của loại hình này như sau:

  • Chủ nhà không phải dành thời gian cho việc chọn mua các loại vật tư hoàn thiện như gạch, thiết bị vệ sinh, cửa, đèn
  • Nhà thầu chủ động trong việc triển khai công việc, điều động vật tư, công nhân.
  • Chủ nhà thường chủ động và đưa ra ý kiến trong việc lựa chọn vật tư hoàn thiện khi ký kết hợp đồng.
  • Đơn vị thi công chủ động trong việc giám sát, sử dụng các loại vật tư xây dựng tránh hư hao, mất mát không đang có.

Tóm lại việc chủ đầu tư chọn gói thầu thi công phần hoàn thiện để giao cho đơn vị thi công hay không còn tùy thuộc vào điều kiện của chủ đầu tư và uy tín của nhà thầu. Thông thường chủ đầu tư giao cho đơn vị thiết kế thi công trọn gói để đảm bảo sự hợp lý, logic trong thiết kế, thi công.

Xêm thêm:

Việc lựa chọn nhà thầu là rất quan trọng. Chủ đầu tư thường ít có kinh nghiệm trong việc lựa chọn nhà thầu. Kênh Xây Dựng Số là một công cụ rất hữu ích giúp chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu.Truy cập https://xaydungso.vn/thau-xay-dung bạn sẽ được hỗ trợ rất nhiều trong việc lựa chọn nhà thầu. Nếu chọn nhà thầu không tốt, có thể xảy ra:

  • Thầu bỏ chạy khi nhà xây dựng dở dang hoặc đang thi công bị sập nhà
  • Tuổi thọ công trình thấp
  • Thấm sàn
  • Sàn bêtông bị nứt

Xem thêm: Kinh nghiệm lựa chọn và kỹ thuật làm việc với nhà thầu

Thầu bỏ chạy khi nhà xây dựng dở dang
a)Nguyên nhân

  • Do lúc làm hợp đồng không qui định rõ quyền hạn và trách nhiệm của chủ nhà và chủ thầu, lúc xây dựng chủ nhà yêu cầu làm thêm, chủ thầu đòi tiền thêm xảy ra tranh chấp.
  • Trong hợp đồng không nêu rõ chủng loại vật tư để thi công phần kết cấu, ví dụ chủ thầu dùng vật liệu cây chống bằng cây cừ tràm, nhưng chủ nhà yêu cầu phải dùng cây chống thép.
  • Chủ nhà không có người giám sát từng bước khi thi công phần kết cấu để tuỳ cho nhà thầu làm, khi thi công được nhiều hạng mục rồi chủ nhà mới thấy chất lượng không tốt nhờ kiểm định can thiệp – chủ thầu bỏ chạy.

Xem thêm: Kinh nghiệm ký hợp đồng xây nhà

b)Giải pháp
Biện pháp hữu hiệu nhất để hạn chế tình trạng này chủ nhà cần làm tốt những điều sau:
Lựa chọn nhà thầu trước khi lý hợp đồng là việc quan trọng nhất (nhà thầu phải có tâm), muốn đạt được điều này chủ nhà cần làm những việc sau:

  • Nhờ người có chuyên môn về kết cấu xây dựng để xem xét và đánh giá chất lượng, tiến độ (nguồn nhân công, cách thức thi công của nhà thầu, đến các công trình nhà thầu đã thi công để xem thực tế, …), chất lượng của các công trình trước của nhà thầu có quy mô gần tương đương với công trình chuẩn bị xây, đặc biệt là chất lượng thi công phần kết cấu.
  • Không nên giao cho nhà thầu đã thi công công trình nhỏ hơn công trình chuẩn bị xây (chuyên xây nhà cấp 4 thì thi công nhà 3 tầng khó có chất lượng tốt)
  • Nhà thầu phải có địa chỉ và nhà cửa rõ ràng (với tư nhân), Đăng ký kinh doanh (với công ty).
  • Sau khi đã chọn được nhà thầu thì việc lập hợp đồng rõ ràng là cần thiết (cần có phụ lục hợp đồng) là làm hợp đồng chặt chẽ, chi tiết. Cụ thể trong hợp đồng cần ghi rõ những gì chủ thầu phải làm (như phần bêtông cốt thép, xây trát, điện nước, sơn nước, ốp lát gạch men …), những gì chủ thầu không làm (như lát nền gỗ, lắp cửa sổ, cửa ra vào, gắn máy nước nóng …). Tiến độ tạm ứng tiền theo công việc. Cần có phụ lục hợp đồng ghi rõ thiết bị để thi công (như máy trộn bêtông, ván khuôn, máy móc thi công khác …), Trách nhiệm của nhà thầu khi chất lượng không đạt yêu cầu.

II. Kinh nghiệm xây dựng nhà: Phần móng

Tổng quát:

  • Móng là bộ phận quan trọng của ngôi nhà. Móng như bàn chân con người, là cái gốc cây. Cái gốc khỏe, rễ bám sâu và chắc thì cây mới lớn và đứng vững được. 
  • Nếu móng yếu, giải phái móng không tốt thì sẽ dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng mà bạn sẽ phải mất rất nhiều tiền mới có thể sửa chữa được. Đơn cử như việc xử lý lún nghiêng có thể ngốn của bạn bằng nửa số tiền xây nhà.
  • Vậy làm thế nào để có phần móng vững chãi ? Hãy thuê thiết kế. Họ sẽ tính toán và lựa chọn giải pháp móng phần móng (móng bè, móng cọc, móng nông,…). Tính toán cốt thép, bê tông, chiều cao móng, chiều sâu đặt móng một cách chính xác, tiết kiệm mà vẫn đảm bảo khả năng chịu lực. Nếu bạn thuê thi công trọn gói thì bên nhà thầu thi công họ sẽ tính toán thiết kế luôn cho bạn (thường là miễn phí thiết kế).
  • Tùy thuộc vào từng nền đất (có thể nhà thầu họ sẽ đến khảo sát địa chất), chiều cao căn nhà mà có các loại móng khác nhau cho căn nhà. Nếu nền đất yếu thì sẽ có các giải pháp gia cố nền đất như: cọc tre, cọc cừ, cọc bê tông 25×25, 30×30…

Nhà bị nghiêng do giải pháp móng không đạt yêu cầu   

 Nhà bị nứt trần do lún không đều, dẫn đến trần nhà bị xé nứt,  và thông thường sẽ dẫn tới bị thấm

Về tài chính:

  • Bạn nên nhớ, không phải nhà thầu nào cũng có kiến thức tốt về xử lý nền đất cũng như lựa chọn giải pháp móng đúng và trúng.
  • 2 nhà thầu đưa ra 2 giải pháp móng khác nhau thì báo giá thi công sẽ hoàn toàn khác nhau. Giải pháp móng quyết định báo giá của nhà thầu đó đắt hay rẻ. Còn giá thi công phần thân thì gần như tương đồng với nhau. Đây là kinh nghiệm xây dựng nhà xương máu mà bạn cần phải biết.
  • Bạn nên tham khảo nhiều báo giá, nhiều phương án khác nhau của nhiều nhà thầu xây dựng bằng cách đăng dự án lên Xây Dựng Số,

Về quy trình thi công:

Các hạng mục thi công móng bao gồm:

  • Đào đất hố móng
  • San sửa nền hố móng bằng thủ công (Đập đầu cọc nếu có ép cọc)
  • Đổ bê tông lót móng, lót nền vệ sinh, bể nước (nếu có bể nước),…
  • Công tác Gia công lắp dựng cốt thép đáy móng, cố thép đài móng, cốt thép đáy bể nước (dầm đáy bể nước nếu có), cốt thép cột chờ, cốt thép giằng móng. 
  • Công tác ván khuôn bao gồm: Gia công lắp dựng ván khuôn đáy móng, giằng móng, cổ cột, đáy, dầm đáy bể nước…
  • Công tác đổ bê tông đáy móng, giằng móng, cột, đáy bể, dầm đáy bể
  • Tiếp theo là xây tường móng, tường bể…
  • Trát tường bể nước, bể phốt… chống bể nước, bể phốt.

Những điểm cần lưu ý:

  • Bạn cần kiểm tra số lượng, chủng loại cốt thép so với bản vẽ thiết kế.
  • Cần chú ý đến các kỹ thuật nối thép: Nối phải so le và đảm bảo các thanh thép nối phải chồng lên nhau tối thiểu là 30D. Ví dụ, thép phi 20 (D20) thì đoạn nối chồng là 60cm.
  • Trước khi đổ bê tông:
    • Cần xem dự báo thời tiết, tránh ngày mưa to, nước ngập vào móng. Hãy chuẩn bị phông bạt che chắn nếu trời mưa nhỏ. Nếu mưa to thì xin bạn đừng thi công nhé ! Nước chảy vào hố móng thì công trình của bạn gần như bỏ đi.
    • Chú ý làm sạch mặt bê tông lót, tránh các tạp chất lẫn vào bê tông làm ảnh hưởng đến cường độ chịu lực của kết cấu
  • Không nên dùng các loại phế thải xây dựng làm lớp lót móng, bởi vì lớp lót móng cần bằng phẳng. ​​Bê tông lót là phần ngăn cách giữa đất nền bên dưới và phần móng, cụ thể là thép và bê tông. Khâu làm bê tông lót này rất quan trọng để ngăn nước phía dưới tiếp xúc với thép và ăn mòn thép.
  • Hố móng phải để khô ráo, sạch sẽ. Trong trường hợp hố móng có mực nước ngầm thì khi hạ mực nước trong móng bằng cách bơm, hoặc tháo cần đặc biệt chú ý đến sự ảnh hưởng tới các công trình lân cận.
  • Khi đổ bê tông: yêu cầu đầm kỹ, đầm chặt khi đổ bê tông, không để các bọt khí còn lại trong bê tông, gây hiện tượng rỗ mặt bê tông, khiến nước và các hợp chất khác có trong đất và nước chạy vào trong, ăn mòn thép theo thời gian gây han dỉ thép và làm yếu kết cấu móng của công trình.
  • Cấp phối bê tông (Tức là tỉ lệ trộn xi măng, cát, đá để tạo ra cấp độ bền cho bê tông) cần được quản lý chặt chẽ trong quá trình nhào trộn bê tông (Tham khảo hình bên dưới)

  • Khi thi công tránh hiện tượng phình cốt pha, vừa gây lãng phí bê tông, vừa mất mỹ quan thẩm mỹ.
  • Sau khi đổ bê tông xong, mặt bê tông se lại, yêu cầu tưới nước bảo dưỡng bê tông liên tục, đảm bảo độ ẩm bề mặt bê tông để bê tông đạt cường độ tốt nhất, trong 7 ngày đầu tiên, bê tông đạt được 75- 80% cường độ thiết kế, vì vậy trong thời gian ninh kết bê tông, không nên làm các công tác thi công nặng quá ảnh hưởng đến độ ninh kết của bê tông. Độ phủ bê tông cũng rất quan trọng, yêu cầu với các cấu kiện dầm độ phủ bê tông từ 2-3cm nhé, độ phủ bê tông chính là lớp bảo vệ cốt thép nhé.
  • Công tác Xây bể (bể nước ngầm, bể phốt): Với bể nước ngầm bạn nên xây tường 200, gạch đặc, trát 02 mặt, đánh bong chống thấm, tránh hiện tượng nước bẩn thấm từ ngoài vào làm ô nhiễm nguồn nước sinh hoạt. Khi thiết kế bạn nên tránh càng xa bể phốt và các công trình thoát nước bẩn càng tốt. Với bể phốt, chủ nhà có thể xây tường gạch đặc, tường 110, trát và chống thấm kỹ, tránh nước từ bể phốt ngấm ra gây ô nhiễm các phần đất xung quanh hoặc ngầm sang bể nước sinh hoạt.

Xem thêm:

III. Kinh nghiệm xây dựng nhà: Phần thân

Tầm quan trọng của xây phần thô::

Về thẩm mỹ thì phần hoàn thiện đóng vài trò quan trọng nhất. Vì chúng ta chỉ nhìn thấy gạch lát, sơn, vôi ve ở bên ngoài. Còn nếu quan trọng thì phần thô là phần quan trọng nhất. Phần tô tuy ẩn bên trọng (sắt thép bê tông gạch) nhưng nó lại là cái khung của nhà. Nó tựa như bộ xương để phần hoàn thiện đắp vào. Phần thô tốt thì công trình sẽ không bị lún, nứt. Phần thô – đặc biệt là bê tông càng chính xác, càng chuẩn càng tốt. Việc trát lại một bức tường, lát lại một ô sàn… đơn giản và đỡ tốn kém hơn nhiều so với việc phải “xử lý” bê tông nếu như không đảm bảo chất lượng hay kích thước của cấu kiện sau khi tháo dỡ ván khuôn (cốppha). Phần thô tốt, thi công chính xác còn giảm thiểu việc đục phá khi thi công các hạng mục sau này. Ví du:

  • Nhiều trường hợp không lắp được thang máy do thi công sai lồng thang máy.
  • Không lắp được ống kỹ thuật do không để lỗ chờ,….). 
  • Các hệ thống dầm cột chuẩn sẽ làm cho quá trình xây khối xây thuận tiện; bề mặt bê tông phẳng, chuẩn sẽ làm cho lớp áo trát chất lượng hơn. Nếu như phần bê tông thừa thì hay phải đục bỏ rất mất thời gian và ảnh hưởng đến chất lượng kết cấu do chấn động cơ học, còn trong trường hợp cấu kiện bê tông bị non kích thước sẽ phải đắp bù nhiều vữa. Lớp vữa dày cũng có giới hạn, nếu đắp nhiều vữa quá, thì lớp này có thể dễ bị bong ra khỏi bề mặt.
  • Những vị trí khoan vít, treo thiết bị nặng, hàn chân sắt vào tường… phải được xây gạch đặc.

Có những chuyện rất nhỏ nhưng nếu không để ý lại thành vô duyên. Ví dụ như nguyên tắc xây tường đôi thì sau khoảng năm đến sáu hàng lại có một hàng xoay viên để “khóa” lại. Hàng xoay này thường xây gạch đặc để tăng cường độ cứng cho tường và tránh lỗ ở gạch lỗ hở ra ngoài. Có trường hợp thợ nề xoay hàng đúng cao độ đi dây của thợ điện. Hệ quả là thợ điện đục rất vất vả mà tường bị phá rất nhiều, gây yếu tường.

Xem thêm:

Kinh nghiệm xây cầu thang:

Cầu thang trong nhà đóng vai trò quan trọng, không chỉ là mỹ thuật, không khí, ánh sáng mà nó giúp cho việc liên kết giữa các tầng được thuận lợi, bê kê đồ đạc cũng tiện hơn. Theo mình, cho dù nhà nhỏ thì cũng không nên làm cầu thang nhỏ quá, ít nhất chiều ngang cũng phải 80cm.

Có nhiều kiểu thang nhưng mình chỉ chia làm 2 loại là thang vuông và thang cong. Tất cả các loại thang uốn lượn mình đều gọi là thang cong hết. Thang vuông dễ làm hơn và tiết kiệm chi phí hơn thang cong, nhất là khâu tay vịn, hoàn thiện… 

Nhiều bạn cứ loay hoat về số bậc thang trong nhà làm thế nào để ra số lẻ. Xem thầy rồi cũng chỉ cho ra kết quả chung thôi:
– Nếu nhà bạn là nhà 5 tầng, số bậc thang tầng 2, tầng 4 có thể là số chẵn, miễn sao khi đếm các bậc từ tầng 1 lên nó là số lẻ là được. Tương tự với nhà 3 tầng có 2 làn thang, số bậc thang từ tầng 2 lên tầng 3 có thể là số chẵn, 16 hoặc 18.
– Chiều cao từ sàn đến trần sẽ quyết định chiều cao bậc thang. Chiều dài thang (đo ở phần giữa thang) quyết định độ nông sâu bậc thang. Giả sử chiều cao từ sàn lên trần là 3,3m và chiều dài cầu thang là 4m, nếu dự kiến 17 bậc ta sẽ có chiều cao bậc là 19,4 (hơi cao) và chiều sâu bậc là 23,5cm. Đương nhiên với điều kiện thang đổ bình thường, không bị lỗi.

Thang tầng 1 là thang chịu lực chung cho cả các tầng trên nên cần phải gia cố thật chắc chắn từ dưới chân thang (móng). Đúng nguyên tắc là khi ghép sắt thang, thợ phải đâm sắt vào tường để tường gánh phần lực, nhưng ngày nay đã số thợ đều lười, cho nên chỉ có đặt vào cạnh tường chứ không hề đâm sắt vào. Điều này khiến cho độ cứng, chắc chắn của thang chủ yếu phụ thuộc vào chân thang và cái dầm thang con con ở trên, thế nên nếu nhà nào không làm dầm cẩn thận thì rất nguy hiểm.

Xem thêm: Các bước thi công cầu thang

Kinh nghiệm Chống nồm 

Nồm là hiện tượng không khí ngưng tụ thành nước trên bề mặt, thường xuất hiện khoảng tháng 2-3 hàng năm tại miền Bắc. Ngoài những tác động đến sinh hoạt đời sống, gây ẩm mốc, thì Nồm còn ảnh hưởng đến độ bền chắc, chất lượng công trình. Thường thì nồm từ dưới đất “chui” lên, cho nên đối với những ngôi nhà không được xử lý, chắc chắn sẽ bị dính nồm.
Có rất nhiều cách chống nồm như lót xỉ than, than hoạt tính, đổ bê tông…, nhưng bài viết này mình chỉ xin giới thiệu cách chống nồm đơn giản nhất, rẻ tiền nhất là dùng nilon. Chỉ cần làm 2 bước sau sẽ hạn chế được nồm:
B1: Sau khi đào móng, chôn cọc hãy trải 1 lớp nilon dầy lên toàn bộ nền nhà
B2: Trước khi đàm nền hãy trải tiếp 1 lớp nilon lên bề mặt rồi hãy đổ cát, cán nền, lát nền.
Đơn giản 2 bước vậy thôi, nhưng đi bao nhiêu công trình rồi mà không thấy ai làm, vì đa số ít người biết vụ này, kể cả thợ xây kỳ cựu. Hơi ẩm, nước ngấm vào bể nước ăn, gây mất vệ sinh cho bể ngầm, ảnh hưởng sức khỏe. Tương tự như trên, chỉ việc bọc lớp nilon ngoài thành bể là xong thôi. Nếu mặt bằng xây dựng khoảng 50m2 thì hết có 500k. Khi xây móng cũng vậy, hãy cho nó 1 lớp nilong phía bên ngoài.

Chống nồm công nghệ Pháp: 

Khi làm nền, chúng ta đắp cát hoặc đất đến cốt – 0.30, rải tiếp tục là lớp xỉ than, hoặc than hoạt tính: 15- 20 cm, trên cùng là lớp cát đen hoặc bê tông rồi lát bằng gạch lát bình thường.
Để chống lại ẩm ướt, có thể có nhiều giải pháp khác nhưng theo tôi, có thể áp dụng giải pháp khá đơn giản mà ai cũng có thể làm được: Đó là thiết kế nền nhà bằng vật liệu truyền nhiệt tốt chứ không phải vật liệu cách nhiệt tốt.

Tường tầng 1 bị ẩm, mốc

Nguyên nhân là không thi công móng bê tông cách thấm ẩm, hoặc làm giằng móng thấp hơn nền nhà. Hay thợ xây không sử dụng đủ vữa, xi măng, tạo ra các lỗ rỗng giữa các viên gạch ở phần móng và phần chân tường cũng là điều kiện lý tưởng để nước thấm nhanh và thấm sâu vào chân tường. Không chống thấm đúng quy trình.

Thông hút bể phốt:

Nhiều nhà sau vài năm sử dụng thì bể phốt đầy, tắc ứ. Nhưng khi muốn thông hút thì khó khăn, có lúc phải cậy bệt xí tầng 1 lên, làm nứt vỡ cả nền gạch, vỡ cả bệt, thậm chí có nhà phải đục nền nhà, đục nắp bể phốt lên thì mới có thể thông hút được. Vậy tại sao không làm sẵn 1 đầu chờ rồi giấu nó ở gầm cầu thang hoặc chỗ nào kín, khi cần thì chỉ việc cắm đầu hút vào là xong. Mới xây mà không làm thì sau này sẽ thành vấn đề lớn, rất khổ, nhất là nhà có đông người.

V: Một số kiến thức cần biết trước khi xây nhà:

Sập nhà khi đang thi công

a)Nguyên nhân

  • Kích thước móng, cột, dầm thiết kế cho nhà 2 tầng nhưng chủ nhà xây thành nhà 4 tầng mà không tính toán thay đổi kích thước móng, cột, dầm cho lớn hơn.
  • Do cây chống sàn quá nhỏ (thường dùng loại cây cừ tràm nhỏ và chống thưa)
  • Do cây chống nhỏ và chủ nhà nâng chiều dày sàn lớn hơn chiều dày thiết kế.
  • Do đặt thép sai vị trí tại kết cấu có dạng cong son.

b)Giải pháp
Để tránh xảy ra sự cố không ai mong muốn này nhà thầu tư nhân nên thực hiện tốt các việc như sau:

  • Thuê kỹ sư xây dựng thiết kế phần kết cấu bê tông cốt thép (móng, cột, đà sàn …)
  • Có thể chọn nhà thầu thi công phần kết cấu riêng, phần hoàn thiện riêng (tùy theo điểm mạnh của nhà thầu)
  • Không được tự ý thay đổi phần kết cấu, hoặc qui mô công trình (nâng tầng, thay đổi kết cấu bêtông cốt thép)
  • Nên dùng những người biết chuyên môn để lựa chọn nhà thầu – lựa chọn đầu vào tốt.

Tuổi thọ công trình

Một công trình muốn có tuổi thọ cao đòi hỏi 3 công đoạn (thiết kế, thi công, giám sát ) để có thể thực hiện công việc của mình với chất lượng cao.
Đây là 1 yêu cầu rất khó đạt được trong các công trình xây dựng nhà tư nhân nhất là với các nhà thầu là cá thể. Phần đông chủ nhà không quan tâm nhiều đến chất lượng thi công phần kết cấu, do vậy các công trình thường có tuổi thọ thấp, chỉ sử dụng từ 10 đến 30 năm đã phải đập bỏ hoặc sửa chữa lớn. Trong khi đó những công trình làm phần kết cấu tốt có thể sử dụng từ 70 đến 100 năm.
a)Nguyên nhân

  • Thép gỉ mức độ nặng nhưng vẫn tiến hành đổ bêtông.
  • Lớp bảo vệ bêtông mỏng hoặc không có lớp bêtông bảo vệ cốt thép.
  • Chủ nhà không biết do vậy không quan tâm đến tuổi thọ công trình.
  • Chủ nhà tự giám sát chất lượng thi công trong khi chưa biết nhiều về kiến thức công trình .
  • Chủ nhà chọn nhà thầu chủ yếu dựa vào cái đẹp bên ngoài mà không biết và không căn cứ vào chất lượng thi công phần kết cấu.
  • Chất lượng thi công kém, không có lớp bêtông bảo vệ bao bọc cây thép tại chân cột (phần chôn ngầm dưới đất), cây thép sẽ bị ăn mòn và đứt trong thời gian ngắn gây mất an toàn cho công trình

Trên đây là tổng hợp toàn bộ kinh nghiệm xây dựng nhà mà bạn cần biết trước khi xây. Nếu có sự cố gì hoặc câu hỏi gì các bạn có thể comment/bình luận ở dưới. Chúng tôi sẽ phản hồi nhanh nhất có thể.